Wie funktioniert der Verkauf von Immobilien mit bestehenden Mietverhältnissen?

Der Verkauf einer Immobilie mit bestehendem Mietverhältnis wirft viele Fragen auf und stellt Eigentümer:innen vor besondere Herausforderungen. Während Immobilienportale wie ImmoScout24 und Immowelt eine breite Plattform für Listings bieten, muss der Verkauf einer vermieteten Wohnung oder eines Hauses wesentlich sorgfältiger geplant werden als leerstehender Wohnraum. Mieterrechte, gesetzliche Vorgaben und die Zielgruppe der Käufer:innen beeinflussen maßgeblich den Verkaufsprozess. In Ballungsgebieten wie Berlin oder Hamburg mit stark reguliertem Mietrecht ist die rechtliche Absicherung des Verkaufs ein Muss. Doch nicht nur Risiken, sondern auch Chancen eröffnen sich: Ein stabiler Mietvertrag und laufende Einnahmen ziehen vor allem Kapitalanleger an. Anbieter wie Homeday, Hausgold oder renommierte Maklerfirmen wie Engel & Völkers, Von Poll Immobilien oder RE/MAX Deutschland beraten hierbei professionell und bieten maßgeschneiderte Lösungen. Im Folgenden erfahren Sie, welche Aspekte beim Verkauf mit bestehenden Mietverhältnissen wichtig sind, wie Sie rechtliche Vorgaben richtig handhaben und welche Strategien den Verkaufswert Ihrer Immobilie erhöhen.

Rechtliche Grundlagen beim Verkauf vermieteter Immobilien in Deutschland

In Deutschland gilt bei Immobilienverkäufen der fundamentale Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ gemäß § 566 BGB. Dies bedeutet, dass der bestehende Mietvertrag nicht automatisch mit dem Eigentümerwechsel erlischt. Der Käufer tritt an die Stelle des Vermieters und übernimmt dauerhaft alle Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses. Für Eigentümer, die eine Immobilie mit laufendem Mietvertrag verkaufen, ergeben sich daraus folgende wichtige Konsequenzen:

• Kündigungsschutz für Mieter:innen: Ein Mieter kann nicht einfach aufgrund des Eigentümerwechsels gekündigt werden.
• Übernahme laufender Mietverhältnisse: Alle vertraglich vereinbarten Bedingungen gelten unverändert weiter.
• Rechte des Käufers auf Eigenbedarf: Unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen – beispielsweise, wenn der neue Eigentümer selbst oder ein Familienmitglied die Wohnung bewohnen möchte – kann eine Eigenbedarfskündigung möglich sein, aber häufig durch regionale Schutzfristen, wie in Berlin bis zu 10 Jahre, eingeschränkt sein.

Insbesondere in Milieuschutzgebieten, die in großen Städten zunehmend an Bedeutung gewinnen, kann die Kommune ein Vorkaufsrecht geltend machen. Dies zielt darauf ab, sozial schwächere Mieter:innen vor Verdrängung zu schützen. Die Landeshauptstadt Berlin veröffentlicht hierzu detaillierte Informationen auf ihrer Informationsseite zu Sozial- und Milieuschutz.

Die involvierten Parteien – Verkäufer, Käufer und Mieter – stehen somit vor komplexen rechtlichen Anforderungen. Professionelle Immobilienmakler wie LBS Immobilien oder Postbank Immobilien unterstützen dabei, alle Verträge rechtlich einwandfrei zu gestalten und informieren über regionale Besonderheiten.

Strategische Chancen bei der Vermarktung vermieteter Immobilien

Obwohl eine vermietete Immobilie in der Regel nicht die breite Zielgruppe von Eigennutzern anspricht, ergeben sich erhebliche Vorteile bei einem Verkauf, vor allem gegenüber Kapitalanlegern. Die Vorteile liegen klar auf der Hand:

• Laufende Mietzahlungen als verlässliche Einnahmequelle: Anleger schätzen Objekte, die direkt nach dem Erwerb eine stabile Rendite bieten.
• Attraktive Anlagealternative in unsicheren Märkten: Immobilien mit Mietern gelten als relativ sichere Investition im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen.
• Wertsteigerungspotenzial durch langfristige Mietverhältnisse: Ein gut gepflegtes Mietobjekt mit solventen Mieter:innen signalisiert anhaltende Einnahmen und Werterhalt.

Damit die Immobilie auf Plattformen wie Immowelt oder bei Maklern wie Engel & Völkers oder Von Poll Immobilien attraktiv präsentiert wird, empfiehlt es sich, ein professionelles Renditeexposé vorzubereiten. Dieses sollte folgende Informationen klar aufzeigen:

1. Aktuelle Netto-Mietrendite unter Berücksichtigung aller Kosten
2. Zustand der Immobilienstruktur und Details zu Instandhaltungsrücklagen
3. Übersicht über die Mietverträge inklusive Laufzeit und Miethöhe
4. Marktübliche Mietspiegel als Vergleich
5. Potenzielle Anstiegsmöglichkeiten der Miete

Investoren, die gezielt nach renditestarken Objekten suchen, werden oft über spezialisierte Immobilienplattformen wie RE/MAX Deutschland oder Postbank Immobilien angesprochen. Hier können auch steuerliche Aspekte und mögliche Modernisierungsmaßnahmen aufgezeigt werden, um die Attraktivität weiter zu steigern.

Kommunikation mit Mietern und Eigentümern im Verkaufsprozess

Transparente Kommunikation ist einer der wichtigsten Erfolgsfaktoren beim Verkauf einer vermieteten Immobilie. Obwohl gesetzlich nicht verpflichtend, empfiehlt es sich für Eigentümer dringend, die bestehenden Mieter rechtzeitig über den geplanten Eigentümerwechsel zu informieren.

• Vertrauen und Zugang für Besichtigungen: Offenheit führt oft zu kooperativen Mietern, die Wohnungsbesichtigungen erleichtern.
• Reduzierung von Konflikten: Rechtzeitig informiert, sind Mieter eher gewillt, mit dem Verkauf mitzuwirken.
• Vermeidung von Gerichtsverfahren: Ein transparenter Umgang vermindert Streitigkeiten bezüglich Kündigungen oder Eigenbedarf.

Auch der Kontakt zu professionellen Maklern—beispielsweise Homeday, Hausgold oder LBS Immobilien—kann helfen, die Kommunikation zu moderieren und Termine zu koordinieren. Immobilienanbieter wie Stadt und Land Wohnbauten-Gesellschaft setzen ebenfalls auf klare Informationspolitik gegenüber Mietern, um den Verkaufsprozess fair zu gestalten.

Für die fachgerechte Vermarktung empfiehlt es sich, ein umfangreiches Exposé zu erstellen, das nicht nur technische Details beinhaltet, sondern auch die Mietverträge, Betriebskostenabrechnungen sowie die Historie der Mieter:innen transparent macht. Dies schafft Vertrauen bei Interessenten und minimiert Unsicherheiten.

Optionen und Risiken bei der Umwandlung in leerstehende Immobilien

In manchen Fällen ziehen Verkäufer in Erwägung, das bestehende Mietverhältnis zu kündigen, um das Objekt leerstehend zu verkaufen. Dies kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn angestrebte Käufer Eigennutzer sind, die die Wohnung selbst bewohnen möchten. Allerdings birgt dieser Weg zahlreiche rechtliche und wirtschaftliche Risiken:

• Gesetzliche Kündigungsfristen: Kündigungen durch den Vermieter sind nur bei berechtigtem Interesse möglich und unterliegen Fristen zwischen 3 und 9 Monaten, abhängig von der Wohndauer.
• Eigenbedarfskündigung streng reguliert: Für eine wirksame Kündigung muss der Eigenbedarf gut begründet sein, sowohl juristisch als auch faktenbasiert.
• Regionale Sperrfristen, insbesondere in Berlin: In Milieuschutzgebieten bestehen Sperrfristen von bis zu zehn Jahren, die Kündigungen wegen Eigenbedarf verhindern.
• Verlängerung des Verkaufsprozesses: Das Abwarten bis zum Auszug der Mieter kann Monate oder Jahre in Anspruch nehmen.

Verkäufer sollten vor einer Umwandlung daher sorgfältig abwägen, ob die potenziell höheren Verkaufserlöse eine mögliche Verzögerung und die juristischen Risiken rechtfertigen. Experten von RE/MAX Deutschland oder Postbank Immobilien beraten hier fundiert und helfen, rechtliche Stolperfallen zu vermeiden.

Essenzielle Tipps für den erfolgreichen Verkauf vermieteter Immobilien

Der Erfolg beim Verkauf einer vermieteten Immobilie hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab, die Sie als Eigentümer:in berücksichtigen sollten. Im Folgenden finden Sie eine Zusammenfassung wichtiger Praxistipps, die Ihre Verkaufschancen erhöhen können:

• Aktualisieren Sie alle erforderlichen Unterlagen: Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und Energieausweis sollten komplett und auf dem neuesten Stand sein.
• Nutzen Sie professionelle Unterstützung: Makler wie Hausgold, Homeday oder LBS Immobilien können wertvolle Hilfe leisten.
• Informieren Sie Mieter frühzeitig: Ein kooperatives Mieterverhältnis erleichtert Besichtigungen und steigert die Attraktivität der Immobilie.
• Betonen Sie finanzielle Vorteile im Exposé: Stellen Sie regelmäßige Mieteinnahmen und Renditezahlen klar heraus.
• Berücksichtigen Sie regionale Besonderheiten: Informieren Sie sich über lokale Mietrechte und Vorkaufsrechte.

Wer diese Empfehlungen befolgt, begegnet den Herausforderungen des Verkaufs mit Informationsvorsprung und kann so auf Plattformen wie Immowelt, ImmoScout24 oder bei renommierten Maklern einen optimalen Preis erzielen.